包敬立

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房产买卖

商品房买卖合同纠纷案例家庭房产纠纷案例


来源:徐州房产纠纷律师 网址:http://www.lsxzfcjf.com/ 时间:2016/8/31 9:49:39

遇到房地产纠纷怎么办?如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益?本文为您做了如下介绍:商品房买卖合同纠纷案例2010-08-23 09:48商品房买卖合同纠纷案例案例介绍:原告东莞市富恒商住开发有限公司向东莞市人民法院诉称:"被告于2001年2月与原告订立《商品房购销合同》,由被告向原告购买建筑面积为92.61平方米(其中公共部位与公用房屋分摊面积9.89平方米)的商品房,该商品房的总价按实得建筑面积计算为275462元,并约定房价款总金额按按实际面积调整。原告按约向被告交付房屋后,并由东莞市房屋管理部门颁发了房地产权证,该证确定的房屋套内面积为86.01平方米,超出合同约定的实得建筑面积3.29平方米,被告应按商品房每平方米单价向原告支付超出的3.29平方米的价款,即10955.87元。但被告经原告多次追讨,一直拒不支付,为此,特向贵院起诉,请求法院依据本案的事实和法律依法判决原告所请。"本律师是本案被告的诉讼代理人,我的意见:"原告请求的购房差价款金额不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款规定:"《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。"《城市房地产管理法》是在1995年1月1日起实行的,本案的商品房买卖合同是在2001年2月5日订立的,故本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》。《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第十四条规定:"出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:…(二)面积误差比绝对值超出3%,买卖人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;…"在本案中,商品的实际面积为86.01平方米,约定面积为82.72平方米,二者的误差比为(86.01-82.72)÷82.72=3.977%。由于原被告双方订立的商品房买卖合同第五条第二款约定:"实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±0.6-3%(包括0.6和3%时),甲乙双方同意按下述第2种方式处理:…2、每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整。3、如超过3%,双方均可以要求解除合同。"因此,按照原被告之间的合同,误差面积在暂测面积(即合同约定面积)3%以内的,由被告按照约定价格补给原告。在本案中,被告应当补给原告的金额为:约定面积×3%×约定价格=82.72×3%×3,330.053=8,263.86元。由于原被告没有对超出3%以外的部分约定需要补足差价,因此按照《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第十四条规定:"面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;""原告主张面积误差比应当以误差值除以实际面积计算是明显错误的:"(一)原被告之间的合同第五条第二款明确约定:"实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±0.6-3%(包括0.6和3%时)",由此即明显看出误差比是以暂测面积(即约定面积)为被除数的。"(二)《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第十四条第二款规定表述为:"…面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,…"所谓"超出",即是"比原来的、预计的多出"之意,也就是说超过的3%是针对合同原来约定的或预计的面积而言,而不是针对后来的实际面积而言。如果说是针对后来的实际面积来说的,也就不存在超出的问题,因为后来的实际面积减后来的实际面积等于零,没有任何超出。法院判决书:"本院认为,对原告提交的《商品房购销合同》、《房地产权证》、《东莞市房地产交易登记证明书》,被告均无异议,本院予以采信。原、被告签订的《商品房购销合同》为双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合法有效,应予以保护。对于涉案商品房实际套内面积比暂测的实得面积多出3.29平方米的事实,双方均确认,本院予以认定。本案争议的焦点是,被告需要补交多少房款。涉案商品房实际套内面积比暂测的实得面积多出多出3.29平方米,已经超过了暂测实得面积的3%,根据《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第十四条`出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:…(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;…'的规定,结合上述认定的事实,被告应向原告支付房屋实际面积大于合同约定的暂测实得面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价即82.72平方米×3%×3330.053元/平方米为8263.86元。对于原告请求被告支付房价款中,超出暂测实得面积的3%的部分,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条,《中华人民共和国合同法》第一百五十九条,《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第十四的规定,判决如下:一、限被告谢XX在本判决生效后七天内向原告东莞市富恒商住开发有限公司支付购房差价8263.86元。二、驳回原告其他诉讼请求。"布衣律师免费帮您预约全国范围内解决合同纠纷、合同违约、合同诈骗等案件知名律师,全程为您提供免费法律咨询服务。北京律师团值班QQ:1323673994北京律师团值班热线:布衣律师网:在经济飞速发展的今天,房地产行业成为人们关注的焦点,房产纠纷栏目为您介绍了处理房地产纠纷的方法和相关的房地产法律,希望对您处理房地产纠纷有所帮助。"在房产纠纷中,要依照房地产法律来处理,房产纠纷栏目为您介绍了房产纠纷的相关法律知识,包括房产买卖、房屋租赁和房屋中介等,另外还有房屋拆迁和租赁合同范本等知识的介绍。"

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